ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР

«Консультант»

Автономная некоммерческая организация

Горячая линия

+7 (495)

317-16-00

Что нужно знать покупателю зарубежной недвижимости: экскурс для новичков

Гордеева Елена 18 августа, 12:27

Инвестиции в заграничную недвижимость приобретают особую привлекательность в период кризиса.  Если раньше работать с земельными участками и строениями за пределами России решались немногие, то сегодня владельцы капиталов все чаще устремляют свои взоры в этом направлении. Эксперты проанализировали сегмент и подготовили краткий отчет. Специалисты выяснили, в каком государстве предлагают дома по минимальной цене. Уделили юристы внимание и проблеме двойного налогообложения

Краткий обзор сегмента

Интерес к зарубежной недвижимости сохраняется даже после девальвации рубля. До экономических потрясений 2014 года особым спросом у россиян пользовались объекты на территории Латвии и Кипра. Обусловлено это было возможностью получения гражданства после покупки жилья. Имущество в Болгарии, Хорватии и Черногории приобретают во многом благодаря мягкому климату, доступным ценам и безвизовому режиму. Цели у инвесторов всегда разные. Наиболее распространенными мотивами являются:

  • долгосрочное инвестирование капитала со стабильным доходом и минимальным риском;
  • получение вида на жительство, а затем и гражданства;
  • обеспечение комфортного отдыха в стране;
  • проживание родственников, в том числе детей, обучающихся в иностранных институтах.

Нестабильность национальной валюты отразилась на предпочтениях россиян незначительно. Общий экономический спад вызвал снижение цен на зарубежную недвижимость. Так, например, в Испании и Греции в начале 2015 года отметили сокращение на 3,9 %. Независимые оценщики заявили об удешевлении жилья с 2007 года почти на 41,5 %. Жители иностранных государств также инвестируют в землю и строения.

Россияне остаются активными далеко не во всех сегментах. Спрос упал на элитные апартаменты и особняки. Все реже заключают сделки с объектами на территории Великобритании, Дубая, Франции. Впрочем, продавцы рвать отношения с отечественными инвесторами не спешат. Консалтинговое агентство Knight Frank отмечает, что на долю россиян приходится свыше 22 % всех сделок с недвижимостью стоимостью свыше 10 миллионов евро.

Как купить дом за границей РФ: механизм заключения договора

В каждой стране имеются определенные особенности оформления прав на недвижимость. Однако все процедуры строятся по единому алгоритму. Первым шагом становится изучение предложения и выбор объекта. Агентства предлагают делать это дистанционно. Эксперты-практики, напротив, рекомендуют выехать в страну и лично осмотреть строение. Если результат удовлетворит, можно подписывать предварительное соглашение и передавать задаток.

Вторым этапом становится полная проверка на предмет юридической чистоты. Объект снимают с торгов, а затем анализируют представленные продавцом документы. Внимание следует обращать на расчеты с коммунальными службами, наличие залогов, претензий третьих лиц, в том числе наследников. Оптимальным вариантом будет заключение независимого правозащитника.

Третий шаг сводится к открытию банковского счета в государстве, в котором приобретается недвижимость. На него покупатель перечисляет сумму, оговоренную с продавцом.  Далее стороны подписывают основной контракт. В большинстве случаев сделка удостоверяется нотариусом, а услуги оплачивает будущий владелец.

Заключительной стадией является регистрация прав. Инвестор получает документ, подтверждающий приобретение недвижимости. С ним он отправляется в соответствующие организации для оформления соглашений об обслуживании (энергоснабжение, охрана, отопление и др.).

Важно! Потенциальным инвесторам рекомендуют выбирать недвижимость в странах, предоставляющих Шенгенскую мультивизу. К таковым государствам относятся Кипр, Греция, Чехия, Испания, Болгария и Латвия, а также Португалия, Доминикана, Андорра, Великобритания, Турция, Литва и Панама.

Решаем вопрос с налогообложением

Схема покупки недвижимости индивидуальна, но ответы на базовые вопросы инвестор должен знать заранее. Так, следует поинтересоваться налоговыми сборами. При этом специалисты советуют обратить внимание как на единоразовые, так на периодические платежи.

Большое влияние на порядок оформления сделок оказывает правовой статус. Здесь важно отличать «резидентство» от «налогового резидентства».  У корпораций и некоммерческих объединений отличий нет. Однако для физических лиц оно предусмотрено. Порядок заключения сделки с имуществом определяется постановкой на учет в фискальных органах. В России разница в сборах составляет 17 %. Так, налоговые резиденты обязаны платить с доходов только 13 %, в то время как нерезиденты – 30 %.

В большинстве стран льготный статус напрямую связан с периодом непрерывного проживания. Традиционно для применения пониженных ставок на территории необходимо оставаться в течение 6 и более месяцев. В противном случае содержание недвижимости будет обходиться дороже.

Пример: Гражданин Беларуси Сергей Лярский приехал в Россию на заработки. Через год мужчина попытался добиться возврата излишне оплаченного НДФЛ. Однако территориальная инспекция и судебные органы отказали в возмещении, ссылаясь на недостаточный срок проживания в РФ. Истец оставался в стране 172 дня, а минимальный период для признания налогового резидентства установлен на уровне 183 суток. Добиться возврата удалось лишь в Конституционном суде. Высшая инстанция распространила нормы о 13-процентной ставке на всех граждан ЕврАзЭС.

Налоговые резиденты обязаны перечислять в пользу государства сборы с доходов, полученных как на территории России, так и за ее пределами. Если между странами не заключен международный договор, избежать двойного обложения не удастся. Проработать этот вопрос следует на стадии выбора объекта инвестиций. На текущий момент РФ подписала соглашения примерно с восьмью десятками стран.

Немного об особенностях национального законодательства

Большинство государств иностранные инвестиции в недвижимость приветствует. Однако некоторые страны установили особый порядок приобретения объектов на своей территории. В Австралии, например, покупатель обязан оформить специальное разрешение. Действует оно в течение года и выдается департаментом FIRB. Правило распространяется на сделки на первичном, а также вторичном рынке.

В Греции специальные разрешения в государственных органах придется получать только на покупку имущества в приграничных зонах (северные острова). Свобода в приобретении жилых помещений предоставлена иностранцам в Италии, Германии и Испании.

В ряде стран действуют законы, ограничивающие активность иностранных инвесторов. К таким, например, относится Швейцария. Из-за особенностей рельефа здесь установлены ограничения на покупку недвижимости мигрантами. Заключать сделки нерезидентам разрешают только в пределах квот. Некоторые кантоны пересматривают их ежегодно.

Возникают у россиян сложности и с приобретением объектов в Австрии. Заключать сделки в стране могут только резиденты и граждане ЕС. Документ, подтверждающий статус покупателя, является обязательным приложением к заявлению о регистрации прав. Нерезиденты за возможность инвестировать средства в недвижимость обязаны оплатить 1 тысячу евро. Специальное разрешение выдают при условии проживания в Австрии 3 года и более.

Другое важное условие покупки земли или дома за рубежом – наличие банковского счета. Правила сотрудничества с финансовыми организациями отличаются, но 2 предписания остаются неизменными:

  • идентификация владельца счета;
  • раскрытие информации о происхождении капитала.

Договор с клиентом банк заключает, если считает данные достоверными и полными. При этом стоит быть готовым к проверке через систему международной безопасности. Обслуживающая организация сделает запросы в каталоги Eurocheck и World Check. Сведения о судимостях, занятии государственной должности, политической деятельности – все это станет известно банку до открытия счета.

Недвижимость за 1 евро: реальность или рекламная акция?

Заманчивые предложения о покупке особняков за 1 доллар или евро действительно встречаются на практике. Однако за такими объявлениями скрывается определенная цель. Так, в Италии на торги выставляют полуразрушенные коттеджи. Обязательными условиями их приобретения являются полное восстановление объекта, исправная оплата налога на имущество и расходы по нотариальному удостоверению. Программы реализуют в Трапани, Палермо, Александрии. Если по истечении согласованного в контракте срока здание не будет приведено в надлежащее состояние, его вернут на баланс коммуны. Издержки прежнему собственнику не возместят.

Английские власти пошли еще дальше. В этой стране получить землю можно бесплатно. Территории выделяют на острове Питкэрн в Тихом океане. Сейчас в этой местности проживает только 49 человек, а на материк люди добираются кораблем. Аэропорта на острове нет.

За 1 евро во Франции продавали 22-этажное здание в La Croix-Blanche. Сначала местные власти намеревались снести башню, но затем признали ее памятником 60-х годов двадцатого столетия. Новому собственнику разрешено лишь реконструировать сооружение.

Встречаются на практике и необычные предложения. Так, во французском городке за 1 евро продавался коттедж на 110 кв.м. В середине минувшего века в доме было совершено убийство. Владелец считал, что после этого в строении поселилось привидение. Дурной славой и была обусловлена ценовая доступность объекта. 

Нет комментариев


Вам будет интересно