Операции с недвижимостью относятся к категории наиболее распространенных и рискованных. Каждый россиянин хотя бы однажды становился непосредственным участником отношений, связанных с установлением или прекращением прав на объекты. Соглашения об аренде, покупке, найме или дарении – неотъемлемая составляющая нашей жизни. Именно поэтому знать базовые принципы юридической безопасности должны все. Эксперты постарались выделить самые важные моменты.

О чем необходимо помнить? Основные положения

Законодатель определяет четыре базовых требования к сделке с недвижимостью:

• соответствие содержания нормативным актам страны;
• полная дее- и правоспособность участников;
• соблюдение правил о форме;
• совпадение волеизъявления всех сторон.

Предусматривает закон и ряд специальных процедур. К таковым отнесено нотариальное удостоверение, а также регистрация перехода прав. В минувшем году сотрудники Росреестра внесли записи по 10,7 миллионам соглашений с жильем. Число операций с московской недвижимостью этой категории превысило 540 тысяч. Столица традиционно является лидером рынка.

Чаще всего россияне заключают договоры о купле-продаже. Доля таких сделок составляет 56 % от общего объема. Далее по популярности идет дарение, обмен, долгосрочная аренда и рента.

Как защититься от рисков

Высокая стоимость недвижимости привлекает мошенников, а также провоцирует граждан на злоупотребления. Участниками финансовых махинаций могут стать как продавцы, так и покупатели. Нередко преступную деятельность ведут посредники. Избежать неприятных сюрпризов можно. Специалисты рекомендуют ответственно подходить к проверке делового партнера, а также оценивать юридическую чистоту имущества.

Так, продавцу недвижимости стоит озаботиться гарантией получения всей суммы. С этой целью момент перехода собственности на объект связывают с окончательным расчетом по сделке. В договоре прописывают условие об обязательности составления акта приема-передачи, либо расписки. При желании указанные документы оформляют в присутствии нотариуса.

Перед покупателем стоит задача предотвращения оспаривания договора. Ему необходимо провести проверку полномочий продавца, выявить юридические пороки недвижимости. Кроме того, стоит внимательно изучить данные о собственниках приобретаемого имущества и жильцах. Для этого необходимо попросить у продавца выписки из ЕГРП и домовой книги. Есть смысл изучить весь перечень граждан, когда-либо состоявших на учете в квартире или доме. Проверка поможет выявить лиц, снятых с регистрации в результате вынесения приговора по уголовному делу. Освободившись, такие граждане могут предъявить претензии и попытаться вселиться. Глава службы правового сопровождения «Интеркомп» Наталия Куркина рекомендует проводить аналогичную проверку при оформлении дарения или иного соглашения о переходе прав собственности.

В большинстве случаев для оценки объекта достаточно трех документов:

• выписка из ЕГРП;
• расширенная информация обо всех прописанных жильцах;
• архивная справка паспортного стола.

Иногда в государственном реестре сведения о недвижимости отсутствуют. С такой проблемой сталкиваются покупатели объектов, переданных в собственность до 1998 года. В этом случае «чистая» выписка подтверждает, что сделка совершается впервые. Для большей уверенности в правомочности продавца можно обратиться с запросом в территориальный департамент жилищного фонда. В договоре же необходимо указать об обязанности снятия с учета как самого владельца, так и членов его семьи. Оговорка поможет избежать длительных судебных разбирательств.

Специфические риски

Особое внимание юристы советуют уделять оценке приватизированной недвижимости. Заключая договор, нужно помнить о правах родственников собственника. Даже при отказе от участия в приватизации они сохраняют возможность бессрочно пользоваться жильем. Принудительность снять с учета таких лиц будет сложно. Рассматривая дело 5-П/2015, КС РФ напоминал о необходимости изучения фактических обстоятельств. Аналогичное мнение высказывалось и в постановлениях 13-П от 08.06.2010, № 455-О от 03.11.2006 и № 1837-О от 18.10.2012.

К объектам с повышенным риском отнесена недвижимость с проживающими в ней несовершеннолетними. От имени недееспособных собственников должны выступать законные представители. Если будет доказано, что родители (опекуны, попечители) действовали во вред интересам детей (иных подопечных), сделку признают недействительной. Специалисты обращают внимание, что несовершеннолетние сохраняют право постоянного пользования проданным помещением. Правило действует при соблюдении следующих условий:

• ребенок имел право участвовать в приватизации, но не был включен в число собственников;
• несовершеннолетний прописан в помещении на постоянной основе;
• иного жилья у него нет.

Такую позицию озвучил ВС РФ в определении 5-КГ-13-52 от 25.06.2013 года. Сделки, нарушающие указанное правило, признаются недействительными.

Юрист из коллегии «Князев и партнеры» Мария Рулькова напомнила еще об одном специфическом риске. Вероятность оспаривания сохраняется даже при заключении договора с дееспособным гражданином. Направить в суд заявление бывший собственник может, сославшись на ст. 177 ГК РФ. Основанием станет неспособность осознавать смысл действий в конкретный момент времени. Защититься от такого сюрприза приобретателю помогут справки из наркологического и психоневрологического медицинского учреждения. В отдельных случаях целесообразно запрашивать справки об общем состоянии продавца. Решение о предоставлении таких сведений покупателю участник принимает лично.

Насторожить должно и постоянное отсутствие собственника на переговорах. Если сделка совершается через представителя, лучше удостоверить соглашение в нотариальной конторе. Ответственность за проверку дееспособности сторон и действительности доверенности продавца ляжет на квалифицированного специалиста.

Адвокат из «Деловой фарватер» Сергей Литвиненко настаивает на всесторонней проверке каждой сделки. Правозащитник ратует за индивидуальный подход и обязательное правовое сопровождение. Основным аргументом является негативная судебная практика. Иски о недействительности удовлетворяют регулярно. Страдает же в итоге покупатель. Сохранить недвижимость удается немногим при условии подтверждения добросовестности. Доказать это способны единицы.